آیا افزایش معاملات نشان از پایان رکود دارد؟

رکود مهمانی است که چند وقتی است سر و کله‌اش در بازار مسکن پیدا شده است. هم‌‏اکنون اگرچه آمارهای رسمی بانک مرکزی حکایت از افزایش تعداد معاملات در خردادماه دارد، اما همچنان بازار کاملا راکد است و خرید و فروشی انجام نمی‌شود. تنها افرادی وارد بازار مسکن می‌شوند که نیازمند جابه‌‏جایی بوده و عجله‌ای برای تعویض یا فروش ملک خود داشته باشند. این اتفاقی است که تحت تاثیر شاخص‌های کلان اقتصادی رخ داده و همواره روند سینوسی آن در گذشته و هر چند سال یک بار، تکرار شده است. واقعیت آن است که هر چند سال یک بار، منحنی سینوسی رکود و تقاضا در بازار مشاهده شده و کاملا روندی تکراری داشته است. اکنون هم شرایط اقتصادی کشور بحرانی بوده و در شرایط معمولی نیست که قابلیت تصمیم‎‌گیری منطقی از سوی افراد و سیاست‏گذاران وجود داشته باشد؛ اما اکنون به دلیل مسائل تحریم و درگیری‌هایی که در دنیا وجود دارد از یک سو و وضعیت بلاتکلیفی که ناشی از انتقال دولت و استقرار دولت جدید در کشور وجود دارد از سوی دیگر، بازار مسکن دارای وضعیت ابهام‌آمیزی است؛ ضمن اینکه نتیجه مذاکرات بین‌المللی ایران با دنیا هم بر روی بازار مسکن اثرگذار خواهد بود.

شرایط به نحوی است که شاخص‌ها و نمودارهایی که در گذشته و در روال معمول، در رونق و رکود بازار مسکن اثرگذار بوده‌اند، هم‏‌اکنون برای تحلیل بازار کارساز نیستند؛ ولی همه آنچه باعث اصلی این اتفاق شده است، عوامل غیراقتصادی اثرگذار بر رونق و رکود بازار مسکن است؛ ضمن اینکه وقتی که قیمت ارز بالا و پایین می‌شود، روی بازار اثرگذار می‌شود. البته ناامنی به هر شکلی اعم از زلزله، جنگ یا هر بحران دیگری نیز می‌تواند بر روی این بازار اثرگذار باشد و مردم را نسبت به معاملات املاک، بی‌توجه کند؛ اما از سوی دیگر، درست در شرایطی که مردم از معاملات دست برمی‌دارند و رکود بازار را در بر می‌گیرد، به واسطه تورم و بحران اقتصادی، تمامی قیمت‌ها بالا می‌رود و از دستمزد گرفته تا نهاده‌های ساختمانی که اعضای تشکیل‌‏دهنده قیمت ساختمان را تشکیل می‌دهند، همه دستخوش تغییر می‌شوند. این در حالی است که بخشی از تورم قیمتی در تولید ساختمان هم مرتبط با بازارهای جهانی از جمله تغییرات قیمتی فولاد و سیمان است و در عین حال هم، وقتی که قیمت در بازارهای داخلی و خارجی بالا می‌رود، بازار مسکن هم متلاطم می‌شود و این اوضاع، رکود و رونق قیمتی را همزمان رقم می‌زند.

اکنون شرایطی که در بازار مسکن اتفاق افتاده، خرید و فروش و ساخت و ساز راکد است و از رونق، خبری نیست؛ سازنده‌ها هم رغبتی به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن ندارند؛ ضمن اینکه زمین هم گران است و سرمایه‌های بزرگ برای ساخت و ساز اثرگذار در بازار نیاز دارد و از سوی دیگر، عدم قطعیت‌ها و عدم شفافیت‌ها، مشخص نمی‌کند که سازندگان چه زمانی به سود می‌رسند و مشخص نیست موقعی که ساخت بنا به پایان می‌رسد، شرایط اقتصادی کشور چطور باشد. پس تمامی این ابهامات، بازیگران در بازار را دچار تردید می‌کند و تا زمانی که این مشکلات حل نشوند، بازار مسکن نمی‌تواند اوضاع و احوال مناسبی را تجربه کند.

در این میان برخی صحبت از این به میان می‌آورند که شاید در دولت جدید طرح‌های جدیدی هم برای بازار مسکن روی میز بیاورند؛ اما به نظر نمی‌رسد که در شرایط کنونی اقتصاد ایران، هیچ طرحی پاسخ‏گو باشد؛ چراکه هم‌اکنون کشور در شرایط عادی اقتصادی قرار ندارد؛ اما در شرایط عادی، اقتصاد کشور با همه کم و کاستی‌ها می‌چرخد و اتفاقاتی همچون مسکن مهر یا مسکن اجتماعی می‌تواند در بستر همین اقتصاد، عملیاتی شود. بنابراین اگر دولت بخواهد چنین طرح‌هایی را اجرا کند، حتما باید تغییرات جدی را در ساختار اقتصادی ایجاد کند؛ ضمن اینکه دخالت‌هایی که دولت‏‌ها در بازار صورت داده‌اند تا مسائل را سامان دهند باید از میان برداشته شود. بنابراین دولت کنونی این وقت و امکان را ندارد که اصلاحات ساختاری عمیق در اقتصاد ایجاد کند، چراکه هم‌اکنون مسائل اساسی‌تر و حیاتی‌تری وجود دارند که باید حل شوند. اتفاقات اصلی زیر پوست اوضاع فعلی در حال رقم خوردن است که اگر به درستی مدیریت نشود، منجر به بحران خواهد شد. بنابراین در شرایط بحران شدید، اینکه دولت ساختمان‌سازی کند یا از این کار دست بکشد، مسئله‌ای است که به نظر نمی‌رسد فعلا در دستور تصمیم‌گیری باشد؛ اما به هر حال امیدواریم که موضوع تنش‌های بین‌المللی و اقتصادی در داخل کشور فیصله یابد و کشور به سلامت از بحران‌هایی همچون کرونا، قطعی برق، عدم توزیع واکسن و مواردی از این دست، نجات یابد. پس اگر قرار است که این بحران‌ها باز هم ادامه یافته یا حادتر شوند، کسی فرصت نخواهد داشت که وارد بازار مسکن شده، خانه بسازد، وام بدهد و طرح‌های مسکن ارزان را اجرایی کند. پس تمامی این موارد برای یک شرایط عادی است که در وهله اول باید دولت برای حل بحران‌های کنونی تلاش کند و شرایط فعلی را فیصله دهد؛ چراکه ادامه آن به نفع کشور نیست.

به هر حال این اتفاقات هم‌اکنون در اقتصاد ایران رخ داده است و نمی‌توان آن‏ها را انکار کرد؛ بنابراین اکنون بیش از آنکه نگران بخش مسکن باشیم، باید نگران کل اقتصاد ایران باشیم و زمینه را به نحوی پیش بریم که راهکار اساسی برای حل بحران‌های اصلی کشور در وهله اول، اصلاح ساختارهای اقتصادی در وهله دوم و سپس بازار مسکن را به عنوان جزئی از اقتصاد ایران صورت دهیم؛ به همین دلیل است که امروز رکود و رونق را همزمان با هم در بازار شاهد هستیم و به نوعی با رکود تورمی دست و پنجه نرم می‌کنیم که تصور نمی‌رود موضوع آن حل شود؛ به این معنا که اگرچه رکود همچنان بازار را همراهی خواهد کرد، اما رونق قیمتی و بالا رفتن قیمت در عین عدم انجام معاملات در بسیاری از مناطق شهری رخ می‌دهد؛ پس قدرت خرید مردم هم در این حوزه کاهش خواهد یافت.

در این میان بانک مرکزی در گزارش خردادماه خود خبر از افزایش معاملات داده است که بر این اساس البته اختلاف نظرهایی میان این آمار بانک مرکزی با آنچه که معاملات ملکی و فعالان بازار مسکن اعلام می‏‌کنند، وجود دارد؛ چراکه هم‏اکنون نه می‌توان ملکی را به راحتی فروخت و نه ملکی را به راحتی خرید. پس بازار مسکن با نوعی گرفتاری ناشی از وضعیت کنونی کشور مواجه است که باید منتظر اتفاقات جدید در چرخه تصمیم‌گیری کشور باشیم تا بازار مسکن هم از آن اتفاقات خوب، بهره‌‏مند شود./ آینده نگر