تورم اجاره و قانون جدید

در سال‌های کرونا و بعد از آنکه دولت تصمیم به «تعیین سقف رشد اجاره‌‌بهای سالانه» برای «کمک به اوضاع هزینه‌‌ای مستاجرها به واسطه تعطیلات و رکود کرونایی» گرفت، در مقطعی در همان دوره، دو طرف این بازار برای تنظیم‌‌شدن با شرایط جدید، قراردادهایی که پایان سال و تابستان، سررسید می‌‌شدند را به میانه بهار سال بعد منتقل کردند.

به این ترتیب، بخشی از «افزایش سرعت رشد اجاره‌‌بها در اردیبهشت امسال» می‌تواند ناشی از این باشد؛ هرچند در اردیبهشت دو سال گذشته، این صعود ماهانه تورم اجاره محسوس نبوده است و از این منظر، این علت ممکن است بسیار خفیف باشد.

علت دوم اما به «تفاوت بازار اجاره» با سایر بازارهای تحت تسلط سیاستگذار برای «تنظیم قیمت در کوتاه‌‌مدت» برمی‌‌گردد.

در برخی بازارها سیاستگذار هنگام تغییر صعودی قیمت، به «واردات محصول مشابه» رو می‌‌آورد تا بلکه در کوتاه‌‌مدت – و نه در میان‌‌مدت و بلندمدت- بتواند شتاب رشد قیمت را کنترل کند.

در بازار اجاره مسکن اما امکان چنین مداخله‌‌ای توسط سیاستگذار وجود ندارد و تورم اجاره‌‌ به شکل طبیعی و قابل انتظار کارشناسان، از دو فاکتور «تورم عمومی» و «تحولات بخش مسکن» جهت می‌گیرد.

طی سال‌های گذشته «صعود تورم عمومی به سطوح بالاتر از میانگین تورم تاریخی»، سطح رشد قیمت انواع کالاها و خدمات، از جمله اجاره‌‌بها را نیز افزایش داد.

رشد قیمت‌ها در کل سبد هزینه خانوار، ریشه‌‌های مشترک دارد و اقدام برای کنترل یک قیمت مطابق تجربه‌‌های شکست‌‌خورده، باعث مهار رشد آن قیمت نمی‌شود بلکه باید «سیاست‌‌های موثر بر رشد همه قیمت‌ها یعنی تورم عمومی» به کار گرفته شود.

علت سوم که وزن اثرگذاری آن در این مقطع، از تورم عمومی شاید بیشتر باشد، «وضعیت روند تقاضای مسکن» است.

از ۹۷ تاکنون، سال به سال بازار اجاره‌‌نشینی شاهد «روند رشد تقاضا و ورود جریان پایدار متقاضی اجاره‌‌نشینی» بوده است.

علت این ورود پایدار جریان تقاضا به بازار اجاره مسکن، «قطع پایدار جریان ورود تقاضای خانه‌‌اولی به بازار خرید مسکن» بوده است.

جهش‌‌های مکرر قیمت مسکن طی ۶ سال گذشته، توان مالی برای صاحب‌‌خانه شدن را پایین آورده است و بخش قابل‌توجهی از زوج‌‌های جدید در هر سال روانه بازار اجاره مسکن می‌‌شوند.

از این منظر و با توجه به اینکه رکود عرضه مسکن در این سال‌ها وجود داشته و گروه قابل توجهی از چند‌‌خانه‌‌ای‌‌ها نیز میلی به اجاره‌‌داری ندارند، این عدم‌تعادل باعث می‌شود تورم اجاره مسکن در سطح نامتعارف قرار بگیرد.

سال گذشته، اجاره‌‌بهای مسکن بر اساس داده‌‌های مرکز آمار، به صورت میانگین ۴۰.۷‌درصد نسبت به سال ۱۴۰۱ افزایش پیدا کرد.

تورم اجاره در اردیبهشت امسال اما بیشتر از میانگین رشد سال گذشته شده است.

شاید کاهش و ثبات نسبی قیمت مسکن در میانه سال گذشته از ابتدای تابستان تا پایان پاییز باعث شد بخشی از تقاضای مسکن بتواند در آن مقطع اقدام به خرید کند و بعد از جهش آخر سال قیمت، این حرکت متوقف شود و اکنون اثر این توقف روی سرعت رشد اجاره‌‌بها خود را منعکس کند.

البته فاصله ۲ تا ۳ واحد درصدی رشد اجاره‌‌بها بین تورم سال گذشته و تورم نقطه‌‌ای امسال ممکن است آنچنان معنادار نباشد اما تغییر جهت تورم اجاره از مسیر کاهشی سال گذشته به مسیر افزایشی، قابل تامل به نظر می‌‌رسد.

ماه گذشته «قانون تعیین سقف رشد برای اجاره‌‌بها» ابلاغ شد. این قانون که تحت عنوان قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌‌بهاست، دولت را مکلف کرده است در استان‌‌هایی که تورم عمومی سالانه در آنجا بیش از ۳۰‌درصد است، برای رشد اجاره‌‌بها، سقف تعیین کند.

سقف باید از نصف تا ۱۰۰‌درصد تورم عمومی باشد. گزارش ها حاکی است، دولت قصد دارد تا پیش از شروع تابستان، ضوابط اجرایی این قانون را تدوین و از ابتدای تابستان آن را اعمال کند.

در این صورت، تورم سالانه ۱۴۰۲ به احتمال زیاد ملاک عمل دولت برای تعیین رشد مجاز اجاره‌‌بها در تابستان ۱۴۰۳ قرار می‌گیرد. تورم عمومی سالانه در سال گذشته ۴۰.۷‌درصد شد.

در این صورت برای تابستان امسال سقف رشد اجاره‌‌بها در قراردادها بین ۲۰‌درصد تا ۴۰.۷‌درصد ممکن است تعیین شود.

اگر این نرخ تعیین شود، فاصله بین آن تا تورم اجاره مسکن فعلی (۴۳درصد)، دست‌‌کم ۳ واحد ‌درصد خواهد بود.

چنین فاصله‌‌ای در قالب یک سناریو، توسط بخشی از موجرها چشمگیر نیست و چون با نبض واقعی اجاره‌‌بها در بازار به صورت نسبی همخوانی دارد، مورد پذیرش قرار می‌گیرد.

در قالب سناریوی دیگر چنانچه در ماه‌‌های آتی، داده‌‌های رسمی از «تداوم افزایش نرخ تورم اجاره‌‌بها (بیشتر شدن سرعت رشد هزینه اجاره مسکن)» حکایت داشته باشد و آن گسل، باز هم بیشتر شود، بازار اجاره واکنش دیگری ممکن است نشان دهد.

در حال حاضر دو راهکار مالیاتی برای «افزایش نسبی عرضه آپارتمان اجاره‌‌ای در کوتاه‌‌مدت» در بازار وجود دارد.

راهکار اول، «معافیت از پرداخت مالیات اجاره‌‌، مستقل از متراژ برای واحدهایی است که در حال حاضر بدون استفاده نگهداری می‌شوند.»

این اقدام می‌تواند تا حدودی زمینه ورود واحدهای مسکونی متعلق به دو یا چندخانه‌‌ای‌‌ها را به بازار مصرف فراهم بیاورد.

راهکار دوم، «معافیت از پرداخت مالیات خانه‌‌خالی برای آن دسته از آپارتمان‌‌هایی است که پیامک مالیاتی به مالکان‌‌شان ارسال شده و برگه مالیاتی برایشان صادر شده است.»

راهکار پایدار اما «کاهش سطح تورم عمومی به کانال ۲۰ درصد» و «کاهش قیمت مسکن» است که چون تورم اجاره تابعی از این دو فاکتور است، آن نیز در مسیر کاهش قرار خواهد گرفت.