مسکن در برنامه ای توسعه ای کجا ایستاده است؟

به گزارش پایگاه خبری توسعه تعاون،براساس اصل 31 قانون اساسی جمهوری اسلامی داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانوار ایرانی است. بنابراین دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند، زمینه تهیه مسکن را فراهم کند. تامین مسکن مناسب بسته به شرایط بازار مسکن، میزان نیاز به مسکن، رویکردهای حاکم در دولت ها، تخصیص فضا و امکانات در ایران، در هر دولتی متفاوت از دیگری دنبال شده است. با این وجود پژوهش ها دخالت دولت در این بازار را در 3 دسته بررسی می کنند. 1. تدارک دولتی. 2.توانمندسازی و تقویت عرضه در بازار. 3.تدارک عوامل واگذاری مسکن به بازار.

مسکن برای همه

در سال های پس از انقلاب، سیاست ها در دولت با حمایت از اقشار کم درآمد در تهیه مسکن شکل گرفته اما میزان موفقیت هر کدام از سازمان ها و تحقق برنامه ها در سال های گذشته متفاوت بوده است.

در ایران سه بخش به عنوان مسئول در ساخت مسکن شناخته می شوند. بخش دولتی، بخش خصوصی و بخش تعاونی مسکن. در ایران، مثل همه کشورها تولید مسکن به عنوان مظهری از رشد اقتصادی در برنامه های توسعه ای دیده شده است.

در سال های نخست انقلاب اسلامی، بخش مسکن از سیاست های انقلابی دور نبوده است. تملک زمین های شهری اعم از بایر وغیربایر و توزیع این زمین ها به قیمت ارزان به مردم و تعاونی ها از طرف حکومت جدید، سیاستی بود که از آغاز تشکیل این حکومت آغاز شد و با شروع جنگ بین ایران و عراق تداوم یافت. ارائه تسهیلات بانکی با سود نازل به مردم و عرضه کالاها با نرخ های دولتی و پایین، از جمله مصالح ساختمانی ارزان قیمت، سرعت ساختمان سازی فردی و تعاونی ها را افزایش داد. یکی از دلایل ساختمان سازی فردی افزایش مهاجرت روستاییان به شهرها هم بود که با وقوع انقلاب سرعت بالایی به خود گرفت.

برنامه عمرانی بی نتیجه بود

در سال های نخست انقلاب، رویکرد اصلی دولت ها مالکیت زمین ها برای حل مشکل مسکن به عنوان راه حلی اساسی بود. در سال 1358، قانون لغو مالکیت اراضی با هدف تحقق عدالت اجتماعی در بهره مندی از زمین تصویب شد. با تصویب این قانون سازمان عمران اراضی شهری شکل گرفت. در سال های پس از انقلاب احداث واحدهای مسکونی از نظر کمی افزایش یافت اما میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن کاهش یافت. کاهش زیر بنای واحدهای تولیدی دلیل عمده کاهش سرمایه گذاری در بخش مسکن بود. فعالیت بخش خصوصی در سال های 58 و 59 در این بخش چشم گیر بود اما شروع جنگ تحمیلی به رکود در فعالیت های ساختمانی دامن زد و سرمایه گذاری در این بخش ضعیف شود.

سال 1361 بود که نخستین برنامه عمرانی در جمهوری اسلامی نوشته شد. در این برنامه یک دوره بیست ساله یعنی از سال 1362 تا 1381 برای تحقق اهداف برنامه بهبود دسترسی مردم به مسکن در نظر گرفته شد. قرار بر این بود که دولت ها در این 2 دهه، بیش از 10 میلیون واحد مسکونی بسازند و تراکم خانوار از 1.27 خانوار در مسکن کاهش پیدا کند. هم چنین پیش بینی شد 12.5 درصد از کمبود مسکن کاسته شود. این برنامه اما به اجرا در نیامد. قانون زمین شهری که دومین مرحله اساسی از دخالت دولت پس از انقلاب در عرصه زمین شهری بود، جای برنامه عمرانی را گرفت. بخش عمده ای از اراضی موات شهری براساس قانون زمین شهری در اختیار دولت قرار گرفت. به این ترتیب در عمل دولت به بزرگترین مالک زمین شهری پس از انقلاب تبدیل شد. در سال های پس از 1363، با کاهش سرمایه گذاری در بخش مسکن، سرمایه گذاری بخش خصوصی به عنوان اصلی ترین منبع تولید مسکن به شدت کاهش یافت.

برنامه اول

برنامه اول در سال های 1368 تا 1372اجرا شد. در این برنامه تولید 2 هزار و 285 واحد مسکونی و ایجاد 204 میلیون متر مربع زیر بنای مسکونی به دولت تکلیف شد. نکته مهم تشویق بخش خصوصی و سازمان ها به تولید انبوه مسکن، اولویت دادن به مناطق جنگ زده، اعطای تسهیلات ویژه به سازندگان مسکن و تدوین و اجرای استانداردها برای به حداقل رساندن هزینه احداث ساختمان بود. در این برنامه تولید زیربنای مسکونی به میزان پیش بینی شده محقق شد اما از نظر تعداد واحدهای مسکونی، تنها 74 درصد برنامه محقق شد. متاسفانه در این برنامه سیاست مشخصی برای جلوگیری از رشد مسکن غیررسمی تعیین و هدفگذاری نشده بود و این سال ها مصادف با گسترش اسکان غیررسمی در شهرها به ویژه شهرهای بزرگ بود. هم چنین بافت فرسوده در این برنامه دیده نشده بود. این برنامه قانونی برای حمایت از انبوه سازان نداشت و عدم توجه به افزایش تراکم ساختمانی از دیگر ویژگی های این برنامه بود.

برنامه دوم

برنامه دوم توسعه اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی ایران براساس شعارهایی مثل نوسازی بافت فرسوده، تجمیع قطعات در مناطق شهری و کمک به آسیب دیدگان سوانح طبیعی تدوین شد. شعار اصلی این برنامه در بخش مسکن که برای سال های 1374 تا 1378 شکل گرفت، «پاک» بود، یعنی پس انداز، انبوه سازی و کوچک سازی.

در این برنامه برای نخستین بار، در کنار مسکن آزاد، مسکن حمایت شده و اجتماعی مورد توجه دولت قرار گرفت. مسکن حمایت شده براساس استانداردهای الگوی مصرف احداث می شد و دولت از سازندگان آن حمایت می کرد. این حمایت ها شامل پرداخت یارانه بابت حق انشعاب آب و برق، گاز و عوارض زیربنا و وام های ارزان قیمت بود. مسکن اجتماعی ازدیگر بخش های مورد توجه در این برنامه بود که پایین تر از استانداردهای الگوی مصرف مسکن تولید می کرد.

در برنامه دوم احداث 2460000 واحد مسکونی در مناطق روستایی و شهری با زیربنایی معادل 243 میلیون متر مربع پیش بینی شده بود. این برنامه از نظر پایین آوردن متوسط زیربنا ناموفق بود. آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد در این برنامه روی هم رفته 958. هزارواحد مسکونی با متراژ 130.4 مترمربع تولید شد. به این ترتیب درصد تحقق اهداف و موفقیت برنامه دوم 38.9 درصد بود و 61.1 درصد از اهداف کمی مسکن برآورده نشد. سیاست های برنامه دوم نتوانست صنعت ساختمان سازی را رونق ببخشد. تهیه مسکن به طور انفرادی و شخصی در این سالها، بیشتر به صلاح مردم و صلاح خانوارها بود. در برنامه دوم تسهیلات بانکی سهم پایینی در قیمت نهایی مسکن داشت.

برنامه سوم

در برنامه سوم، بخش مسکن به روال برنامه نخست بازگشت. این برنامه با برنامه دوم بسیار متفاوت بود. نکته مثبت در برنامه سوم، استفاده از تعداد شاخص های بیشتر و تعیین چشم انداز برای بخش مسکن بود. این برنامه سال های 1379 تا 1383 را شامل می شد. هدف کمی آن کاهش تراکم خانوار در واحد مسکونی از 1.16 در سال 1378 تا 1.12 در پایان برنامه بودو. کاهش متوسط سطح زیربنای واحدهای مسکونی و استهلاک واحدهای مسکونی با هدف افزایش عمربنا از اهداف کیفی این برنامه بود. پرداخت تدریجی تسهیلات بانکی، برای ساخت مرحله ای مسکن برای گروه های کم درآمد، ایجاد بازار ثانویه و امکان خرید و فروش اوراق مشارکت بخش مسکن در بازار بورس، اصلاح مقررات مربوط به پرداخت یارانه بخش مسکن برای ترویج الگوی مصرف مسکن، اصلاح قانون مسکن استیجاری برای کاهش تدریجی دخالت دولت، حمایت از تولیدکنندگان واحدهای مسکونی کوچک با تاکید بر مجتمع سازی و انبوه سازی از خط مشی های مهم برنامه سوم بود. با این حال این برنامه به دلیل عدم پیوستگی شاخص های طرح شده در آن به نتیجه ای که باید نرسید. در این برنامه متوسط زیر بنای واحدهای مسکونی از 123 متر در سال 79 به 119 متر در سال 82 کاهش یافت.

برنامه چهارم

ساماندهی بافت های فروسده، امین سازی و مقاومت سازی ساختمان ه وشهرها برای کاهش خسارات انسانی و اقتصادی در حوادث غیرمترقبه، از اولویت ها در این برنامه بود. برنامه ای که برای توسعه اقتصادی، اجتماعی فرهنگی در سال های 1384 تا 1388 تدوین شده بود. در این برنامه هم چنین تامین مسکن برای اقشار آسیب پذیر و کم درآمد در قالب «مسکن مهر» در نظر گرفته شد. برنامه چهارم توسعه حتی ترغیب و تشویق سرمایه گذار خارجی در بخش مسکن را در تکالیف دولت گنجانده بود. حمایت از مشارکت تشکل ها، دادن یارانه کارمزد تسهیلات مسکن به سازندگان، ارتقای شاخص بهسازی مسکن رویتایی، پلکانی کردن بازپرداخت اقساط تسهیلات بانکی، دادن کمک های اعتباری و فنی برای نوسازی و بهسازی مسکن روستایی، از دیگر تکالیف دولت در این برنامه بود. از دیگر نکات مهم درباره برنامه چهارم تهیه طرح جامع مسکن در این دوره بود. سندی ملی که چشم انداز بخش مسکن در سال های آینده را ترسیم می کرد. این طرح حاصل تلاش 24 گروه مطالعاتی بود. تامین مسکن امن و سالم، ارتقا کمی و کیفی تولید و عرضه مسکن و تعادل بخشی به بازار آن، بهبود کیفیت زیست و بهبود شرایط سکونت، بهبود مدیریت بخش مسکن و کاهش نابرابری های منطقه ای، از جمله اولویت ها در این سند ملی بود.

برنامه پنجم

برنامه پنجم در سال های 1389 تا 1393 اجرا شد. در این برامه بر قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن در برنامه چهارم تاکید شده بود. مقاومت سازی ساختمان ها برابر زلزله و اصلاح الگوی مصرف به ویژه در زمینه انرژی مورد توجه قرار گرفت. تاکید بر بهره وری و استحصال زمین در بافت های فرسوده، توسعه پایدار و اجرای طرح های توسه شهری، اختصاص دست کم 50 درصد از منابع و تسهیلات اعطایی، توجه و تاکید بر ساماندهی اسکان غیررسمی و تاکید بر تدوین نظام درآمدهای پایدار شهرداری ها از دیگر مسائل مهم در این برنامه بود. متاسفانه یکی از مهم ترین اهداف برنامه پنجم، یعنی حمایت قانونی و عملی از سازندگان مسکن ارزان قیمت در این سال ها انجام نشد. این درحالی است که سازندگان واحدهای مسکونی ارزان قیمت، نقش بسیار مهمی در تامین مسکن گروه های کم درآمد بازی می کنند.